La vacance locative est la situation la plus crainte par les investisseurs immobiliers à but locatif, car celle-ci peut gravement nuire au rendement de l’opération. C’est pourquoi il est important de prendre le temps d’évaluer le risque de vacance et d’entreprendre les actions nécessaires pour la gérer.
Qu’est-ce que la vacance locative ?
Les vacances locatives sont les principales raisons qui pourraient entraîner l’échec de votre investissement immobilier. À titre de rappel, une vacance locative désigne une situation où un logement ou une propriété mise en location n’est pas occupée par un locataire.
Ce cas de figure peut se produire pour plusieurs raisons : il peut être causé par des tarifs de location trop élevés par rapport à la zone où se trouve la propriété, ou par un manque de demande locative, ou encore par des problèmes de gestion de la propriété.
Les conséquences financières entraînées par une vacance locative peuvent être lourdes de conséquences pour le propriétaire de la propriété. En effet, durant cette période, il ne percevra pas de loyers, ce qui aura plusieurs conséquences comme :
- l’impossibilité de rembourser son emprunt immobilier
- des problèmes de maintenance
- des conséquences fiscales, notamment dans le cadre d’investissements défiscalisés (comme la loi Pinel par exemple)
En somme le risque de vacance sur une location entraine une perte de rentabilité de l’investissement et augmente considérablement le coût de votre projet immobilier.
L’évaluation du risque de vacances locatives
Pour évaluer le risque de vacances locatives, vous aurez à considérer plusieurs éléments déterminants concernant les propriétés dans lesquelles vous allez investir.
- L’emplacement de la propriété
Il est primordial que l’emplacement de la propriété soit favorable à une location permanente tout au long de l’année. Vous devez donc vous assurer qu’il y a une demande locative importante dans la zone où se trouve la propriété. Vous optimisez ainsi vos chances de trouver des locataires pour votre bien immobilier.
Nous vous recommandons de miser sur des propriétés implantées en centre-ville, avec des commerces et des réseaux de transport en commun à proximité. En effet, celles-ci ont généralement un taux d’occupation plus élevé. De même, les tarifs de location y sont souvent plus élevés, comparés à ceux des zones plus isolées.
- L’état de la propriété
Vous aurez plus de facilité à louer des propriétés qui sont modernes et parfaitement entretenues à des tarifs de location plus élevés. Ces types de biens sont très populaires et recherchés, ce qui réduira considérablement les risques de vacances locatives.
- La concurrence
Il est très important d’analyser en amont la concurrence dans la région. En effet, si le marché est déjà saturé (c’est-à-dire que l’offre locative est considérablement supérieure à la demande), alors les risques de vacance locative seront beaucoup plus élevés. De même, une trop forte concurrence peut avoir des répercussions sur les tarifs de location applicables.
Qu’est-ce que le taux de vacance locative ?
Le taux de vacance désigne le nombre d’unités locatives dans un immeuble, un appartement, un hôtel, un complexe ou une colonie qui sont inoccupés à un moment donné. Ce taux est indiqué en pourcentage.
Dans une propriété à logements multiples, le pourcentage d’unités vacantes est en général mesuré par le taux d’inoccupation. Le taux de vacance locative peut être calculé avec la formule suivante : Nombre d’unités vacantes x 100 / Nombre total d’unités.
Les actions à entreprendre pour gérer le risque de vacance
Il est tout à fait possible de réduire le taux de vacances en prenant plusieurs précautions et en entreprenant les bonnes actions.
- Savoir fidéliser les locataires
La première chose à faire est d’apprendre à fidéliser les locataires qui sont en place. En parvenant à répondre à leurs attentes (dans la mesure du raisonnable), ils se sentiront parfaitement bien dans votre propriété, et n’auront alors aucune envie de la quitter. La meilleure façon de gérer la vacance locative est donc de conserver les locataires que vous avez déjà.
- Éviter de surestimer la valeur du loyer
Un loyer trop élevé pourrait faire fuir les locataires, qu’il s’agisse de ceux qui sont déjà en place, ou des nouveaux locataires potentiels. Vous parviendrez à séduire plus facilement les candidats à la location en proposant un loyer qui soit cohérent avec la vraie valeur de marché.
Dans le cas où le marché serait saturé (où l’offre est nettement supérieure à la demande locative), alors il serait judicieux de revoir votre loyer à la baisse plutôt que d’attendre de tomber sur un locataire prêt à payer le loyer que vous demandez.
- Proposer un bien attractif
Les locataires auront toujours une préférence pour les biens proposant les prestations les plus intéressantes : bien en parfait état, équipements complets, dernières technologies domotiques, gestion intelligente et responsable des déchets, etc… C’est à vous d’être créatif pour rendre votre bien attractif et c’est pourquoi vous ne devez pas hésiter à investir dans des travaux de rafraîchissements et de réparations entre deux locations saisonnières.
- Publier des annonces bien visibles et attractives
La communication est primordiale pour trouver rapidement de nouveaux locataires. Vos petites annonces gagneraient en efficacité en étant publiées sur de nombreux sites. Soignez leur apparence en y insérant de belles photos et en y mentionnant tous les avantages et points attractifs de votre logement.
- Modifier la typologie du logement à louer si cela s’avère nécessaire
Si malgré toutes ces actions, vous ne parvenez pas à mettre votre bien en location, alors vous devriez peut-être changer la typologie du bien, en le louant meublé plutôt que vide par exemple. Cela vous permettra de toucher une autre frange de la population, comme des touristes ou des étudiants.