L’immobilier est un secteur en constante émulation, avec un marché où la demande est toujours plus grande. Ces caractéristiques doublées des promesses de rentabilité pouvant aller jusqu’à 10 % séduisent bien des investisseurs. Toutefois, pour atteindre ce niveau de rendement convoité par tous, une étude préalable de la vie du marché et une gestion optimisée de son portefeuille d’actifs immobiliers est indispensable. On vous explique donc la méthode à suivre pour calculer la rentabilité de votre portefeuille d’actifs immobiliers afin de réaliser des investissements sûrs et de qualité.
Qu’est-ce qu’un portefeuille d’actifs immobiliers ?
Un portefeuille d’actifs immobiliers désigne un ensemble de biens et de placements immobiliers détenu par un investisseur. Il regroupe, en l’occurrence :
- des biens immobiliers physiques ;
- des parts de placements immobiliers collectifs ;
- des actions de sociétés non cotées, etc.
Sa gestion est assurée soit par l’investisseur lui-même soit par une société agréée par l’Autorité des marchés financiers(AMF). Par ailleurs, un portefeuille d’actifs immobiliers peut être la propriété d’une personne physique ou d’une personne morale comme une Société Civile Immobilière(SCI) par exemple. Un gestionnaire d’actifs considère que son parc est rentable lorsque les différents niveaux de rendement sont optimaux.
Quels sont les niveaux d’étude de la rentabilité d’actifs immobiliers ?
La rentabilité du portefeuille d’actifs immobiliers d’un investisseur se vérifie à divers niveaux. Elle regroupe notamment les notions de rendement brut, de rendement net et de cashflow. Il s’agit des principales études qu’utilisent les professionnels en patrimoine immobilier pour vous fournir les rendements possibles et vous conseiller sur les meilleurs solutions.
Le rendement brut
Le rendement brut d’un parc foncier, c’est-à-dire d’un portefeuille d’actifs, est le ratio entre les revenus issus de son exploitation par la valeur numéraire des actifs à l’achat. Dans le cas des biens immobiliers locatifs, on parle de rendement locatif brut, lequel désigne le ratio entre les loyers annuels et le prix d’achat des biens. Le tout est exprimé en pourcentage et permet d’estimer la rentabilité potentielle des actifs en fonction du prix d’achat et des recettes qui seront issues de leur mise en bail commercial.
À titre d’exemple, si un actif immobilier, notamment un bien d’une valeur de 200 000 €, est loué à 900 € par mois, son rendement brut se calcule selon la formule suivante :
900 x 12/200 000 x 100 = 5,4 % ; soit un rendement brut de 5,4 %.
Le rendement net
Le rendement net désigne le revenu généré par un portefeuille d’actifs immobiliers après que l’on a ôté les variables à impact financier. Ces dernières renvoient à la taxe foncière, aux éventuels impôts sur le revenu, etc. Pour le déterminer, il suffit de faire la différence entre les recettes générées par le portefeuille d’actifs et les charges.
Le cashflow
Le cashflow désigne les différents mouvements de trésorerie qui marquent la gestion du portefeuille d’actifs immobiliers. Déterminer le cashflow revient donc à calculer l’impact des flux financiers, c’est-à-dire des entrées et des sorties générées par la gestion de l’investissement sur une période définie. Les entrées désignent ici les revenus générés par l’investissement tandis que les sorties regroupent les charges fiscales et sociales, les mensualités d’emprunt, etc.
Quels sont les indicateurs de rentabilité d’un portefeuille d’actifs immobiliers ?
En dehors du rendement brut, du rendement net et du cashflow, il existe des indicateurs auxquels l’on reconnaît la rentabilité d’un portefeuille immobilier.
Le Taux de rentabilité interne (TRI)
L’indicateur de rentabilité interne (TRI) est utilisé pour comparer le rendement d’un projet immobilier à celui d’un autre projet relevant de la même catégorie ou à tout autre placement de référence.
Utilisé pour tous les types de placements, le TRI permet de déterminer le taux de rentabilité moyen d’un placement à long terme et sur plusieurs années.
Le TRI tient compte de tous les flux, à savoir :
- les achats ;
- les ventes ;
- les revenus ;
- les frais de gestion ;
- les charges fiscales, etc.
Contrairement au rendement net qui fluctue chaque année, le TRI permet d’obtenir un taux lissé et régulier.
La Valeur actuelle nette (VAN)
À l’instar du TRI, l’indicateur VAN permet de comparer un actif immobilier avec un autre placement.
La valeur actuelle nette (VAN) est un concept financier important qui est utilisé pour décider si un placement immobilier doit être réalisé ou non. Elle permet de déterminer de manière précise la rentabilité globale en calculant la valeur actuelle des rentrées de fonds et en en soustrayant le coût de financement.
Lors de l’analyse de la VAN pour l’immobilier, les flux de trésorerie sur toute la durée de vie de l’investissement sont pris en compte.
Comprenez :
- le coût initial de l’achat du bien ;
- les coûts de construction ;
- les coûts associés aux rénovations ou aux améliorations ;
- les dépenses telles que les taxes, les assurances et l’entretien ;
- les revenus locatifs ou le prix de vente prévus du bien à la fin de la période.
Les calculs de la VAN dépendent des hypothèses faites concernant les flux de trésorerie, les coûts et les revenus locatifs futurs
En tenant compte de l’ensemble de ces facteurs, les investisseurs peuvent avoir une meilleure idée de la valeur actuelle nette d’un parc immobilier. Cet outil peut aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées lorsqu’ils évaluent leurs actifs immobiliers, et elle peut être un outil précieux pour évaluer la rentabilité potentielle d’autre placement aussi.
La VAN et le TRI sont deux indicateurs précieux permettant d’avoir une valorisation du portefeuille et permettent son management par les gestionnaires.
Quelques méthodes et outils utilisés pour calculer la rentabilité ?
Le calcul de la rentabilité d’un portefeuille d’actifs immobiliers est connu pour être complexe. Toutefois, il existe une série de méthodes et d’outils dont on peut s’aider pour le faire.
La méthode Larcher
La méthode Larcher est une méthode fiable et largement acceptée pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier. Elle est basée sur le principe de la capitalisation des revenus et prend en compte ;
- la valeur marchande du bien (prix estimé du bien sur le marché actuel) ;
- le revenu net d’exploitation (revenus bruts – frais d’exploitations);
- le taux de capitalisation (calculé sur la base du loyer de marché prévu).
Cette méthode est largement utilisée par les investisseurs immobiliers pour les aider à déterminer la rentabilité potentielle d’un bien.
La méthode Larcher est utilisée pour calculer le rendement des actifs physiques, en l’occurrence, des biens locatifs. Elle s’appuie sur la rentabilité brute du bien en la calculant sur 9 mois de loyers.
En effet, la méthode Larcher estime que les charges et dépenses fiscales liées à la gestion du bien s’élèvent à 25 % des loyers, soit 3 mois de loyers. Ainsi, pour un studio loué à 650 € par mois, le taux de rentabilité sera déterminé suivant le calcul suivant : 650 x 9/150 000 x 100 = 3,90 %.
Les KPIs immobiliers
Utilisés dans d’autres secteurs pour vérifier les performances d’un investissement, les KPIs (indicateurs clés de performances) ne sont pas moins utiles dans le domaine de l’immobilier. Au contraire, ils fournissent des outils d’analyse très importants en matière d’estimation et de calcul de la rentabilité d’un portefeuille d’actifs immobiliers. Les KPIs Immobilier permettent notamment de déterminer :
- le retour sur investissement (ROI) : (Bénéfice net/Investissement total) × 100 ;
- le résultat net d’exploitation déterminé par le calcul Revenu Total – Dépenses d’exploitation ;
- les flux de trésorerie, etc.
En somme, les KPIs immobiliers sont des outils indispensables à une gestion optimale d’actifs immobiliers.
Les simulateurs en ligne
Les simulateurs en ligne sont des outils de calcul de rentabilité adoptés par de nombreux investisseurs. Mis à leur disposition par des sites dédiés, ils permettent d’estimer le rendement d’un portefeuille d’actifs immobiliers ou d’un placement immobilier en ligne. À cet effet, l’outil est conçu pour que l’on y entre tous les paramètres relatifs à un investissement immobilier à savoir : le prix d’achat, le mode de financement, la fiscalité, etc. Les simulateurs permettent d’obtenir un calcul précis de la rentabilité en tenant compte de tous les niveaux de rendement.